Часть II. Кадастровая стоимость объекта недвижимости и ее оспаривание. Правила игры для Калининградской области в 2026 году
Изображение сгенерировано с помощью нейросети Часть II.
5. Как изменить кадастровую стоимость в досудебном (административном) порядке в Калининградской области?
Как было указано выше, оценку кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляет первоначально Государственное бюджетное учреждение Калининградской области «Центр кадастровой оценки недвижимости» (ЦКО).
В случае, если вы установили, что кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости выше рыночной стоимости и существует экономическая целесообразность этого, то рекомендуем Вам сделать следующие шаги:
Шаг № 1. Заказать и получить в МФЦ или через портал «Госуслуги» Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Шаг № 2. Заказать и получить отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у независимого оценщика
На практике данный Отчёт об оценке рыночной стоимости (далее – Отчёт об оценке) изготавливается от трех до четырнадцати дней и стоит от 5 000 рублей до 100 000 рублей в зависимости от того, об оценке какого объекта идет речь. Если это обычная однокомнатная или двухкомнатная квартиры, то цена будет минимальной. Если же мы оцениваем крупный имущественный комплекс, который имеет один кадастровый номер, но состоит из множества частей (Литеров), то стоимость такого объекта будет существенно выше, чем 100 000 рублей.[1]
К Отчёту об оценке прилагается выписка из ЕГРН на объект недвижимости. При этом, при оценке должны учитываться все ограничения и обременения на объект, содержащиеся в данной выписке.[2]
При этом, собственник заинтересован в максимально низкой стоимости объекта. При учете того факта, что аналогичные цены содержатся на сервисах АВИТО и ЦИАН по цене продаже, а данных о реальной продажной стоимости отсутствуют в открытых источниках в массовом порядке, то грамотные оценщики всегда используют при финальной оценке такое понятие как «скидка на торг», которая составляет от 2 до 17 % в зависимости от вида объекта недвижимости.[3]
Шаг № 3. Сравнить кадастровую стоимость по Выписке о кадастровой стоимости и рыночную стоимость по Отчёту об оценке
При получении Отчёта об оценке убедитесь, что стоимость объекта недвижимости в Отчёте об оценке ниже кадастровой стоимости. В противном случае не имеет смысл подавать заявление об уменьшении кадастровой стоимости в ЦКО.
Шаг № 4. Подготовить и подать заявление в ЦКО об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
При подаче заявления в ЦКО об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – Заявление ЦКО) необходимо учитывать следующие нюансы:
·Не только собственник объекта недвижимости, но и арендатор государственного и муниципального объекта недвижимости вправе начать процедуру административного (внесудебного) оспаривания кадастровой стоимости в ЦКО, если такая кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости.
·Не забываем, что один объект недвижимости – один кадастровый номер!
·Административное оспаривание происходит в форме подачи заявления в ЦКО по строго определённой форме. Форма заявления, а также требования к его заполнению можно скачать на сайте ЦКО по следующему адресу:
https://cko.gov39.ru/activities/forms/
·К заявлению должен быть приложен Отчёт об оценке. На практике ЦКО просит предоставить такой отчёт в форме файла с отчетом на компакт-диске или ином электронном носителе, приложенном к Заявлению.
·Заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.[4] То есть если оценка была сделана 10 марта 2026 года, а сам объект оценен по состоянию на 01 марта 2026 года то подавать заявление можно не до 10 июня 2026 года, а только до 01 июня 2026 года.
Шаг № 5. Получить ответ от ЦКО на поданное заявление
Если заявление подано с нарушениями (не соблюдена его форма, сроки подачи или не приложены необходимые документы), то в течение 5 рабочих дней заявитель получит письменный ответ от ЦКО о возвращении заявления без рассмотрения. Данный факт не мешает повторно подать еще одно (второе по счёту) заявление, исправив те ошибки, которые были допущены и указаны в письме ЦКО об отказе приятия заявления.
Срок рассмотрения заявления: 30 календарных дней.
По итогам рассмотрения заявления ЦКО принимает одно из двух решений:
·удовлетворяет его и устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
или
·отказывает в удовлетворении такого заявления.
При этом, во втором случае (в случае отказа) должны быть перечислены все основания отказа,[5] как-то использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчёта об оценке.
Практические рекомендации в случае получения отказа от ЦКО: если после письменного отказа ЦКО не пропущен шестимесячный срок с момента даты оценки согласно Отчёту об оценке, то рекомендуем повторно обратиться к оценщику и потребовать устранить ВСЕ нарушения, указанные ЦКО в отказе, и повторно обратиться в ЦКО с заявлением об установлении рыночной стоимости. На практике, если рыночная стоимость, указанная в Отчёте об оценке, не превышает 30 % от кадастровой стоимости и заявитель устранит все замечания, указанные в отказе ЦКО, то после устранения всех недостатков ЦКО во многих случаях идет навстречу заявителям и одобряет заявление.
6. Как изменить кадастровую стоимость в судебном порядке и стоит ли игра свеч в 2026 году?
Судебные споры по оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляются исключительно в порядке административного судопроизводства, предусмотренного главой 25 Кодекса об административном судопроизводстве РФ (КАС).
Уполномоченным на рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости независимо от субъектного состава заявителей, является Калининградский областной суд[6].
Существует 4 вида административных исковых заявлений дел об оспаривании действующей кадастровой стоимости (применительно к земельным участкам):
·Об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости;
·Об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
·Об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
·Прочие споры о кадастровой стоимости.
Подавляющее большинство исков в 2025 году подавалось в Калининградский областной суд по первой категории дел с требование истца «признать недействительным решение ЦКО (и одновременно) […] установить в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером […] его рыночной стоимости в размере […]».[7] Подачей таких исковых заявлений оспариваются решения ЦКО об отказе в установлении рыночной стоимости объекта (оспаривается де-факто результаты административной процедуры).
Особенностью дел об оспаривании решений ЦКО является сокращенный срок на оспаривание решений ЦКО: три месяца с момента получения решения ЦКО об отказе об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рассматривая такую категорию дел Калининградский областной суд на практике в абсолютном большинстве случаев назначает независимую судебную экспертизу. Задачей эксперта состоит в том, чтобы дать ответы на следующие вопросы:
·соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки?
·имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости
·в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на … рыночную стоимость объекта с кадастровым номером …
В некоторых, исключительных случаях, судебная экспертизы может быть оспорена путем предоставление суду рецензии (заключения) специалиста на данное судебную экспертизу и назначением судом последующей (повторной) судебной экспертизой. Результаты экспертизы являются основанием для вынесения судом решения по делу.
7. Что делать после изменения кадастровой стоимости?
После получения положительного решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (или посредством административного или судебного пути) возникает вопрос кем (каким органом власти) и с какого момента пересчитывается стоимость?
Данные решения ЦКО или Калининградского областного суда после их вступления в законную силу отправляются в Роскадастр по Калининградской области для внесения соответствующих изменений в ЕГРН в части кадастровой стоимости объекта надвижимости.[8] В течение 30 дней новая кадастровая стоимость появляется в Выписке из ЕГРН.
С какого момента действует новая стоимость? Это зависит от того, кто является собственником объекта надвижимости и используется ли данный объект в предпринимательской деятельности:
·если собственником является гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью или юридическое лицо, то применяются положения Налогового кодекса РФ (ст. 378), предусматривающие льготы по налогу на имуществу: сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН учитываются при определении налоговой базы по налогу на имущество начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.[9] То есть, если до начала оспаривания кадастровой стоимости земельного участка датой начала применения кадастровой стоимости было 01.01.2023 г. и кадастровая стоимость была оспорена 12.02.2022 г. и стала применяться с 30.10.2025 г., то предприниматель имеет право на пересчет стоимости не только за период с 30.10.2025 г., а с 01.01.2023 г.
·В отношении граждан такая льгота отсутствует. После пересчета новая кадастровая стоимость или с даты, указанной в решении Калининградского областного суда или с момента, указанного в решении ЦКО. Например, если до начала оспаривания кадастровой стоимости земельного участка датой начала применения кадастровой стоимости было 01.01.2023 г. и кадастровая стоимость была оспорена 12.02.2026 г. и стала применяться с 30.10.2025 г., то гражданин имеет как правило, право на пересчет кадастровой стоимости за период с 30.10.2025 г., а не с 01.01.2023 г.
8. Мой прогноз по результатам оценки ЦКО кадастровой стоимости земельных участков в Калининградской области в 2026 году
Оценка объектов недвижимости в 2026 году будет носить массовый характер. Предыдущие результаты оценки (действующие на момент написания настоящей статьи) были утверждены Правительством Калининградской области в ноябре 2022 года[10] и включали в себя оценку 418 200 земельных участков.
В дату написания настоящей статьи кадастровая стоимость земельных участков и рыночная стоимость отличаются друг от друга слишком сильно (от 50 % до 300 и более %). Например, средняя кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в Багратионовском районе Калининградской области составляет от 40 000 до 50 000 рублей за 1 гектар (10 0000 кв. м.)[11], в то время как цена сделок составляет от 80 000 до 140 000 рублей за один гектар. Стоимость участков на АВИТО и ЦИАНЕ еще выше и доходит до 500 000 рублей за 1 гектар.
На этом фоне у государства есть большой потенциал увеличения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Вывод: Ввиду того, что рыночная стоимость земельных участков с даты последней массовой кадастровой оценки (2022 год) увеличилась не менее чем на 50 %, то я прогнозирую увеличение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Калининградской области минимум на 40 % по результатам кадастровой оценки в 2026 году. 10 % скидки (увеличение на 40 % вместо 50 %) я даю на поддержание «социальной справедливости» при проведение кадастровой оценки.
В случае наличия вопросов по вопросу целесообразности оспаривания кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, а также проведения досудебной и судебной процедур оспаривания кадастровой стоимости недвижимости записывайтесь ко мне на консультацию. Запись по телефону (Телеграмм) + 7911 856 2969 или по электронной почте info@shatelyuk.ru
Автор: Андрей Шателюк
г. Калининград, 09 февраля 2026 г.
[1] Выезд на объект оценки не является для оценщика обязательным, но желательным (правила хорошего тона).
[2] П. 6 ст. 22.1 Федерального закона РФ «О государственной кадастровой оценке».
[3] Федеральные стандарты оценка недвижимости (ФСО № 7) не содержат конкретных характеристик, сколько должны составлять скидка на торг при оценке того или иного объекта. На практике базой для расчета является хотя и не действующий в настоящее время Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226"Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке". В Приложении № 12 к данному приказы приведена таблица. При этом выбор значения скидки на торг в границах указанного в таблицах диапазона осуществляется на основании проведенного анализа рынка недвижимости по каждому из сегментов, а также социально-экономической ситуации в субъекте Российской Федерации.
[4] П. 7 ст. 22.1 Федерального закона РФ «О государственной кадастровой оценке».
[5] П. 11 ст. 22.1 Федерального закона РФ «О государственной кадастровой оценке».
[6] Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 2014 г. № 1. Раздел VI. Вопрос № 1.
[7] В соответствии с п. 1.1. ст. 246 КАС административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.
[8] В случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН, для внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 4.1. ст. 249 КАС).
[10] Постановление Правительства Калининградской области от 14.11.2022 г. № 590 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
[11] В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 14.11.2022 г. № 590 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года» (стр. 3609) средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Багратионовском районе Калининградской области составляет 48 100 рублей за 1 гектар.